Le point avec l'économiste Michel Mouillart, spécialiste du logement, sur les perspectives en matière de taux d'intérêt et de production de crédits immobiliers.

L'Observatoire du financement des marchés résidentiels constate une reprise de la hausse des taux d'emprunt immobilier en décembre 2011. Cette hausse va-t-elle se poursuivre dans les prochains mois ?

Michel Mouillart : Cela ne fait aucun doute. Maintenant il faut essayer d'y voir un peu plus clair sur les raisons et les implications de ce phénomène. Le déclenchement du mouvement de hausse des taux, à la toute fin de l'année 2010, correspond à l'application des principes de la réforme bancaire Bâle 3, qui oblige les établissements prêteurs à préserver leurs fonds propres et les pousse à une plus grande prudence en matière d'octroi de prêt. Les banques, qui n'hésitaient pas jusque là à pratiquer des marges nulles, voire négatives sur les prêts immobiliers - produits d'appel sans risque, toujours accompagnés des crédits consommation, assurance et de tout un tas de services associés - ont recommencé, progressivement, à marger. Mécaniquement, cela a tiré les taux des prêts immobiliers vers le haut…

La stabilisation, puis la légère baisse de cet automne n'était donc qu'une pause ?

Michel Mouillart : Exactement. Et cette pause a coïncidé avec deux phénomènes. Le durcissement de la crise de la dette, dont personne n'avait anticipé l'importance et qui a eu pour conséquence de réduire le coût des ressources des banques, avec une baisse de l'OAT 10 ans sur les marchés obligataires comme du taux de refinancement (le « refi ») de la Banque centrale européenne (BCE). D'autre part, le fait que les banques, soucieuses de préserver leurs fonds propres et limiter au maximum leur prise de risque, ont prêté en priorité à des ménages aisés, dotés d'un apport personnel conséquent et s'endettant de facto à des taux moins élevés. Cette « déformation » de la production de crédit immobilier au profit d'une clientèle aisée s'est interrompue assez brutalement à l'automne avec le décrochage de l'activité immobilière. Un décrochage qui a touché l'ensemble du marché, mais plus brutalement peut-être les catégories les plus aisées, du fait du blocage du marché de l'achat-revente.

Quelle sera, selon vous, l'ampleur de la remontée des taux au cours des prochains mois ?

Michel Mouillart : La hausse restera selon toute vraisemblance limitée. La plupart des scénarios donnent une nouvelle baisse du coût de refinancement auprès de la BCE (avec une baisse probable du « refi » de 1 à 0,75 % au printemps). L'OAT 10 ans, elle, devrait augmenter légèrement, de 20 à 25 points de base sur l'ensemble de l'année. Dans ce contexte, les taux d'emprunt pourraient atteindre 4,10-4,20 % d'ici la fin du semestre, et se stabiliser jusqu'à la fin de l'année. Soit des niveaux encore très abordables. La situation n'est pas vraiment inquiétante sur le plan des taux.

L'Observatoire constate également une tendance au raccourcissement des durées d'emprunt…

Michel Mouillart : Cette tendance n'est pas l'expression d'un durcissement des conditions d'octroi de crédit de la part des banques. Elle n'est que la résultante de la transformation des clientèles que nous venons d'évoquer : les clients aisés s'endettent - toutes choses égales par ailleurs - sur des durées moins longues que les autres. Comme ce sont eux qui ont, proportionnellement, plus emprunté ces derniers mois, la durée moyenne des prêts accordés a baissé mécaniquement. Et si cette baisse a été rapide, c'est que la transformation du marché l'a été tout autant.

Vous évoquiez le décrochage du marché. Avez-vous revu vos prévisions en termes de production de crédit ?

Michel Mouillart : Comme nous l'évoquions à l'automne, ce décrochage du marché se fait de manière à la fois très forte et très rapide. Le volume de la production de crédit devrait avoir atteint 155 milliards d'euros en 2011, en baisse d'environ 7 % par rapport à 2010. Le mouvement devrait s'accélérer et nous anticipons une production de 130 milliards d'euros en 2012 et d'à peine 120 milliards d'euros en 2013. Etant donné, bien entendu, qu'il s'agit là d'une production en offre acceptée. La production effective, elle sera forcément plus faible, de 140 à 150 milliards environ en 2011 et 100 à 105 milliards, au maximum, en 2012-2013.

Soit des niveaux historiquement très bas…

Michel Mouillart : En tout cas des niveaux qui ne permettront pas de répondre à la crise du logement. On sait que 450 000 à 500 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année, et ce pendant longtemps, pour couvrir ces besoins. Comment atteindre un tel objectif ? Via une intervention publique massive ? C'est une possibilité, mais au vu de l'état des finances publiques, elle semble difficilement réalisable à court terme… Reste l'incitation à l'investissement privé, qui nécessite un recours à l'endettement des ménages. Pour atteindre les 500 000 mises en chantier nécessaires, il faudrait une production effective de crédits immobiliers de l'ordre de 175 milliards d'euros. Loin, très loin, des 100 milliards qu'on risque d'atteindre, et encore péniblement, cette année et la prochaine… En d'autres termes, le pire de la crise du logement est devant nous.

Et en termes de prix ?

Michel Mouillart : Compte tenu du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et les tensions sur les prix ont toutes les chances de se poursuivre, durablement. Personne, nulle part, n'a jamais su faire fonctionner un marché avec une telle pénurie… On lit l'analyse de certains observateurs qui estiment qu'une forte baisse de prix permettrait au marché de repartir de plus belle. La vraie question n'est pas là… Que les prix baissent ou pas, l'important et de savoir comment permettre l'augmentation de l'offre de logements au rythme de 450 à 500 000 par an. Sans réponse à cette question, la situation sera très difficile.

Emmanuel Salbayre © Immobilier - LaVieImmo.com