A l'occasion de la sortie d'« Immobiliez-vous ! »*, son nouveau livre consacré au secteur de l'immobilier, Marc Fiorentino, banquier d'affaires et spécialiste des marchés financiers, détaille ses prévisions et s'explique sur l'absence de bulle en France.

Vous écrivez qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France parce que « la plupart des achats […] des trois dernières années n'ont pas eu de but spéculatif ». Une étude du Centre d'analyse stratégique (CAS) de 2011 tendait à montrer que bulle ne rimait pas nécessairement avec spéculation, ni même investisseurs…

Marc Fiorentino : Je crois pourtant qu'il convient de faire la distinction entre un marché en situation de bulle, dans lequel la hausse des prix est entretenue par le comportement spéculatif d'investisseurs qui achètent dans le but de réaliser une plus-value, et un marché simplement surévalué – comme c'est le cas aujourd'hui en France, après plusieurs années d'une hausse soutenue. Oui, le niveau des prix est très élevé. Oui, le mouvement a commencé à s'essouffler. Oui, l'heure est à la correction. Pourtant il n'y aura pas d'effondrement du marché.

Mais bien une baisse ?

Marc Fiorentino : Sans aucun doute. Une baisse qui est d'ailleurs déjà entamée et va se confirmer avec la réduction, puis l'arrêt des incitations fiscales qui avaient soutenu le mouvement de hausse. Cette baisse de prix sera forte - de l'ordre de 15 % en moyenne pour les biens de bonne qualité, jusqu'à 30 % pour les autres - et devrait s'étaler sur les deux à trois prochaines années.

-30 % ce n'est pas un effondrement ?

Marc Fiorentino : Compte tenu de l'ampleur de la hausse des dernières années, non. Dans le cas de l'éclatement d'une bulle spéculative, la baisse pourrait atteindre -50 % et durer beaucoup plus longtemps que trois ans.

En l'état actuel du marché et de la forte baisse que vous envisagez, conseilleriez-vous d'acheter plutôt que de louer ?

Marc Fiorentino : Même s'il n'y a pas de manière a priori de répondre à cette question, je démontre dans mon livre qu'il est plus intéressant d'acheter quand on anticipe une hausse des prix et de louer quand on attend une baisse. Bien sûr on ne peut pas faire abstraction des éléments irrationnels, comme « l'envie d'être propriétaire » ou la peur de l'avenir… Pourtant, compte tenu du niveau objectivement trop élevé des prix, il est plus intéressant de repousser son achat, le temps que le marché corrige. Attention, je ne vous aurais pas dit ça il y a trois ans et je ne vous le dirai certainement plus dans trois ans !

A l'approche de l'élection présidentielle, les candidats ont commencé à dévoiler différentes mesures de soutien au secteur immobilier. Que vous inspirent-elles ?

Marc Fiorentino : Aucune ne m'a vraiment convaincu, que ce soit le contrôle des loyers, qui est contraire à la loi de l'offre et de la demande et risque d'accentuer la vacance locative, ou le relèvement du coefficient d'occupation des sols (COS), qui est certainement une excellente mesure pour soutenir le secteur du bâtiment mais ne répondra en rien à la crise du logement. La seule mesure qui pourrait sembler utile, et qui n'a encore été évoquée par personne, consisterait à mettre en place des réductions d'impôts très ciblées, d'aide à l'investissement dans les logements sociaux. Cela dit, je suis convaincu que la meilleure manière de soutenir le marché à l'heure actuelle est de le laisser se purger, pour en finir avec les prix aberrants qui peuvent se pratiquer.

* « Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier », par Marc Fiorentino. Ed. Robert Laffont, prix de vente : 15,00 €

Emmanuel Salbayre © Immobilier - LaVieImmo.com