Gabriel Neu-Janicki, avocat intervenant en droit immobilier et de la construction au sein du cabinet Neu-Janicki et membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), revient sur l'annonce faite par Nicolas Sarkozy d'augmenter de 30 % les « possibilités de construction » pour les trois ans à venir. Une mesure aux contours encore flous, mais dont l'expert décrypte les grands traits pour LaVieImmo.com.

En quoi consiste ce relèvement de 30 % des droits à construire ?

Gabriel Neu-Janicki : Avant tout, il convient de rappeler que rien ne semble encore décidé. Mais il s'agit d'augmenter la constructibilité de 30 % d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble, afin de permettre d'augmenter la capacité de construction. Car, d'après les intervenants publics ou privés, ce n'est pas l'argent qui manque dans les grandes agglomérations mais le foncier pour construire. Par ailleurs, un certain nombre de précisions sont attendues : le projet de loi à venir devra en outre rendre compatible une telle mesure avec le Plan local d'urbanisme, principal document sur la destination des sols, à disposition de la mairie. Mais aussi avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui vient limiter la quantité de sol occupée par la construction.

N'est-ce pas une mesure prioritairement destinée aux habitants des villes ?

Gabriel Neu-Janicki : En majorité oui, mais pas seulement. Pour résumer, on peut dire que dans les grandes agglomérations, cela devrait avoir un impact sur la hauteur et le prix des immeubles, et sur les petites communes, on obtiendra un plus gros coefficient d'occupation des sols [COS, soit la quantité de construction admise sur une propriété foncière, NDLR]. Quid de la hauteur, pour une ville comme Paris ? C'est ce que précisera très certainement un décret, après la loi. Mais il semble que cette loi aille dans le bon sens, car la vraie problématique aujourd'hui, sur tout le territoire, c'est de savoir où peut-on construire pour augmenter la part de logements sociaux comme libres...

Certains estiment qu'il s'agit d'un outil inconciliable avec les mairies, en charge du PLU. Qu'en est-il ?

Gabriel Neu-Janicki : Les conséquences juridiques de cette mesure sont pour l'heure peu prévisibles. En effet, le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, a précisé que ce relèvement de 30 % pourrait être opposable au PLU, « sous réserve d'une délibération contraire de la commune ». Ce qui devrait pouvoir éviter nombre de conflits. Ainsi, chaque maire pourra choisir de contribuer au développement des logements dans sa commune, ou de s'y opposer. A ce titre, il est important de mentionner que l'intérêt des maires est de voir le plus d'habitants possibles sur leur commune, par la construction de nouveaux logements qui entrainera plus de recettes tirées des impôts locaux. Ce qui permettra de développer, in fine, des infrastructures au bénéfice de tous. Quant aux conflits éventuels de voisinage, également évoqués, il est évident que les règles du code civil, du code de la construction et de l'habitation, et du code de l'urbanisme continueront, semble-t-il, de s'appliquer.

Léo Monégier © Immobilier - LaVieImmo.com